ジョーンズ ラング ラサール（JLL）は7月28日、2026年第2四半期のマーケットサマリー「ロジスティクスマーケットダイナミクス（東京、大阪、福岡）」を発行した。
需給の推移 東京
Eコマース企業や3PL企業による需要は引き続き堅調で、2026年第2四半期の新規需要は35万1400m2となった。全体的な賃料上昇や空室率低下を背景に、竣工当初は賃料水準の高さからリーシングに苦戦して空室が続いていた物件に対しても需要が見られるようになってきた。
新規供給は神奈川県央エリアや圏央道エリアで計4棟、24万m2となり、過去5年の四半期平均の58万500m2を下回った。当期竣工した4棟のうち2棟は高稼働となった一方、残り2棟は周辺に供給が多い立地またはインターから距離のある立地のため低稼働での竣工となった。しかしながら、既存物件において空室消化が進んだことから、空室率は7.7％と前期比0.5ポイント、前年同期比2.6ポイントの低下となり、4四半期連続の低下となった。
東京圏の賃料は月額坪当たり4836円となり、前期比0.3％、前年同期比2.8％の上昇となった。建築コストの上昇を背景に新築物件の賃料水準が上昇し、それが周辺の既存物件の賃料にも波及している。需給バランスの引き締まりを受けて、CPI連動条項の導入や契約期間の短期化を進めるオーナーが増えている。想定価格は前期比横ばい、前年同期比0.9％の上昇となった。金利の上昇を受けて想定キャップレートは3四半期連続の上昇となったものの、賃料上昇がこれを相殺した。
需給の推移 大阪
大阪マーケットでも、Eコマース企業や3PL企業の需要は引き続き堅調で、2026年第2四半期の新規需要は18万3000m2となった。好立地の物件から周辺部の物件まで、さまざまな物件に対して需要が見られた。
新規供給は、大阪南部と奈良で1棟ずつ計2棟（15万8000m2）であった。新規供給による空室増加があったが、既存物件の空室消化により大阪圏全体の空室率は前期比0.3ポイント低下の1.8％となった。
大阪圏の賃料は月額坪当たり4338円で、前期比0.8％、前年同期比3.2％の上昇となった。空室が少なく、オーナー優位の市場であるため、テナント退去のあった既存物件では、募集賃料を従前比で1～2割増と大幅に上げる物件も見られる。
長期金利の上昇を受けて想定キャップレートもわずかに上昇したものの、賃料の上昇により想定価格は小幅ながら上昇した。金利上昇を背景に、投資家は賃料成長の確度が高い物件への選好を強めている。
需給の推移 福岡
福岡マーケットでは、空室率が9.2%となり、前期比では2.1ポイント、前年同期比では6.1ポイントの上昇となった。新規需要は7万2000m2となり、新規供給の12万m2を下回った。当期は、鳥栖エリアを中心に大型物流施設が3棟竣工し、そのうちの1棟が空室のあるエリアに供給され、当該物件も空室を残して竣工した。
また、既存物件でも一部空室が発生した。これらのことが空室率上昇の主因である。一方、熊本や北九州では高額賃料帯の築浅物件においても空室消化が進んでおり、Eコマース需要の拡大や半導体・自動車関連を中心とした製造業が九州全体の物流需要を牽引している。
福岡圏の賃料は月額坪当たり3623円で、前期比1.2％、前年同期比2.0％の上昇。当期は新築物件が市場全体の賃料水準を押し上げた。既存物件でも、テナント退去に伴い募集賃料を従前水準から引き上げる事例が見られている。なかには、築年数を経た物件であっても優れた立地を背景に新築物件並みの賃料水準でリーシングが行われるケースも確認される。足元では鳥栖エリアを中心に供給増加による空室率上昇がみられる一方、福岡IC周辺など福岡市近郊では需給の逼迫した状況が続いており、賃料上昇に寄与している。
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