CBリチャードエリス情報力武器に、テナント誘致実績で差別化／大阪中心に大量供給

小林麿 シニアマネージャー　

世界50か国で収集する不動産情報を武器に、コンサルティング、物流施設の仲介、テナント誘致、施設運営マネジメントなど、付加価値の高いビジネスを国際的に展開するシービー・リチャードエリス（株）。

物流用地・施設の動向に詳しいシービー・リチャードエリス（株）の小林麿シニアマネージャーに、2007年の物流不動産市場の見通しと、同社の取り組みを聞いた。

― 賃借利用を目的とした物流施設への関心が高まっている

弊社のHPへの来訪者が使う検索キーワードも「貸し倉庫」、「賃貸倉庫」などが多い。来訪者数のうち物流関連の割合は10％で、過去と比較してもその割合は変わらないが、アクセス数は増加している。

― 荷主企業に一括受託を提案する事例もみられる

先日、ある3PL会社の役員と面談した際、「物件の情報を持ってきてくれて感謝しているが、今後は物流（子）会社についての情報も持ってきてほしい」という話があった。昨今の事例は、メーカーの物流子会社をただ丸ごと買うだけでなく、物流施設は開発会社に、機械設備はリース会社にそれぞれ譲渡と、かなり複雑なスキームとなっているのが特徴だ。

― 物流子会社の再編も進んでいる

ある百貨店では物流子会社を大手物流業者に売却したが、小売業界などで特に物流子会社の統合が進んでいる。共同配送については西日本より東日本の方がやはり進んでいる。

― 物流分野でのシービー・リチャードエリスの戦略は

弊社は基本的に投資を行わない。しかし、投資を行う方々に対してのサービスラインは揃えている。物流施設のライフサイクルの中で、調査・鑑定、設計・テナント監理、そしてテナント誘致、プロパティマネジメントと一連の流れをサポートしている。テナント誘致、物流施設を保有する「オーナー」に使用する「ユーザー」を紹介するのが弊社のサービスのポイントだ。

― 具体的な事例は

最近では、マルチテナント型などの物流施設に、メーカー系物流子会社、航空貨物業者を誘致した。今後主流となる枠組みの中で、弊社は積極的に「接着剤」の役割を果たす。

― 物流マーケットに関する調査・分析に力を入れている

今でこそ物流施設に対する関心も高まっているが、5、6年前までは投資対象にもなっていなかった。投資しようにも情報が少なすぎるというのが原因であり、物流施設にお金を流すにはまず情報を整理し、提供することから始めなくてはと思い、「倉庫・配送センター 市況レポート」などの調査に携わっていった。

― 外資系のファンドや開発会社との関係は。競合関係にあるのか

物流施設に投資・管理を行う企業に対して、テナントのご紹介やPM業務を受託する取引が多い。投資家の方々は弊社とは競合でなく、テナント誘致や周辺サービスを提供させていただいている「お客様」である。

― 物流施設に関わる他社が必ずしも競合になるわけではない

その通りだ。業界内で活動する様々なプレーヤーについて、それぞれの役割を明確にするのが難しい。業界全体がまだ成長期の段階であり、各社ともに成長している状態。

― 2007年の企業の物流施設戦略は、どんな動きとなるのか

2007年は大型物件の大量供給の年になる。特に大阪では、南港・堺の一部から尼崎にかけて、60-70万㎡の供給があり、物件同士での競合が起こりうるだろう。東京は大型の土地が少なく、竣工時期が偶然重なることもあるだろうが、意図的な競合は少なかった。大阪、特に南港周辺はオリンピック誘致失敗後、大阪市が寝かせていた大型のまとまった土地を、投資家が一斉に購入した。そのため着工・竣工時期なども重なってきている。

― 東京、大阪以外の地域ではどうか

名古屋の小牧周辺でも東京、大阪のような動きが見られる。名古屋は地元の大企業が土地を手放さなかったため、投資家も参入できなかった。近年、これらの地域でまとまった土地の供給があり、それを受けて大型物件が見られるようになってきている。また、札幌、仙台、広島、福岡などの100万都市の中では、福岡での動きが活発。

― 企業の物流拠点集約に伴い、大型施設の需要は高まっているが、中小の物流施設に対する需要は

メーカーや販社の自社物件については、ある程度売却され、戸建て住宅用の用地に移行している。こうした土地は物流用としては小さいが、戸建て・マンション用としてはある程度まとまった土地が確保できるため、住宅地に移行していっている。しかし、まだ未・低利用の中小倉庫も多く、今後も売却などの動きは続くと考えられる。

― 新規に開発される物流施設の大型化が進み、大量に供給されているが、懸念材料はないのか

土地の値段が上がっているにもかかわらず、賃料自体は横ばいからやや下落する傾向にある。建材などの値段も上がっている中、賃料がそれに追いついていなければ、どこかで想定より低い利回りを受け入れざるを得ない。オフィスビルのように賃料上昇の動きは見られないが、土地や建材などの上昇を少しずつ賃料に転嫁していく動きは今後少しずつ出てくると考えられる。

― CBリチャードエリスのセールスポイントは

一社でも多くのテナント候補企業を物流施設オーナーに紹介していきたい。しかし、テナント企業の移転前の物流施設についても、売却やアドバイザリーといった形でサービスを提供していきたい。事業用不動産に関するサービスをフルラインで提供している弊社だからこそ、そうした期待に応えていけると考えている。