関西圏の物流施設マーケット/空室率は2017年後半に15%程度に上昇

CBREは7月11日、「近畿圏物流マーケット・アウトルック」レポートを発表した。

近畿圏の大型マルチテナント型物流施設(LMT:Large Multi-Tenant Properties)マーケットの変遷を解説するとともに、2017年までの空室率と、実質賃料(共益費含む)の推定値から算出した賃料指数の予測をまとめた。

<近畿圏 新規供給面積と空室率>
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近畿圏では、最初のLMTが2004年に竣工したが、リーマンショックを契機とした金融危機とも重なり、2011年までは停滞期が続いた。

2012年の「プロロジスパーク大阪4」の竣工を機に供給・需要ともに活性化し、2014年に新規供給は過去最高となったにも関わらず、需給タイトな状況が続いた。

この時期に近畿圏の物流マーケットは拡大に向けて再始動したと言える。

経済規模でみると近畿圏は首都圏の40~50%だが、LMTのストックでは近畿圏は首都圏の25%にとどまっている。

倉庫全体に占めるLMT比率は2%台で、首都圏の5%の半分以下であることからも、近畿圏のLMTに対する潜在的な需要は大きいと推定される。

2016年から2017年にかけての新規供給の合計43万坪のうち、面積ベースでは内陸部が過半数を占める。これまではほぼ湾岸部だけの単一マーケットが一変し、今後は新たな需要も喚起すると期待される。

空室率は、2016年Q1時点の3.4%から2016年後半には10%前後、2017年後半には15%程度に上昇すると予測している。

近畿圏のLMTに対する潜在需要は高いとはいえ、2年間という短期間に供給が集中することにより、消化しきれない空室は残ると考えられる。

実質賃料指数は、2016年中は前年比横ばいを予想している。空室増加により下落圧力がかかる一方で、相対的に賃料が高いとみられる内陸部の新規供給物件が平均を押し上げると予想されるため。

ただし、2017年以降は緩やかな下落傾向を示すと予測している。

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