シービーアールイー（CBRE）は10月23日、首都圏と近畿圏の2013年第3四半期の大型マルチテナント型物流施設の市場動向を発表した。
＜首都圏大型マルチテナント型物流施設 空室率＞
＜近畿圏大型マルチテナント型物流施設 空室率＞
2013年第3四半期の空室率は、対前期比で1.6ポイント上昇し、4.3％となった。
当期竣工の4棟のうち2棟は計画段階からテナントが確定し、日本最大級のロジポート相模原も当初の見込みどおり約60％稼動で竣工したことで、予想よりも空室率の上昇幅は小さかった。
今期の需要面積は2004年の調査開始以来3番目の高水準となり、特に埼玉県三郷市・千葉県柏市エリアでは、賃料水準が比較的割安で東京中心部へのアクセスも良いことから需要を吸引し、まとまった募集空室はほとんど無い状態になっている。
その結果オーナーサイドが自信を深めており、賃料面では契約更改時だけでなく新規契約時の実効賃料でもやや上昇基調で、大型開発のあった相模原・厚木エリアでもほぼ従前の水準を維持している。
今期はスーパー、コンビニエンスストアやドラッグストアをはじめとして、アパレル・服飾品、家具、携帯電話関連といった一般消費者向けの小売店舗業態の需要が目立った。
物流拠点の配送見直しの動きは、日配と言われる食品・日用品から家電・精密機器等の業種にも浸透してきている。
コスト・資産管理、配送システムの近代化、BCPなど企業によりさまざまだが、高スペックな物件の供給が3PL会社の先進的な物流システムに活躍の場を与えて潜在的な需要を引き出し、その成功がさらに次の需要を喚起するという好循環を生み出している。
デベロッパーサイドでも、三井不動産、グローバル・ロジスティック・プロパティーズ、グッドマンジャパンなどが次々に開発案件を具体化し、第3四半期中に2015年竣工予定の計画が4件追加され、日本ロジスティクスファンド投資法人はJ-REITで初めての保有物件再開発事業を進行させるなど、首都圏では物流物件開発の裾野がますます広がってきている。
2013年第4四半期竣工予定の物件について、千葉湾岸地域で競合する柏・三郷エリアでは、入居可能な物件は現状ほとんど無いため、テナントの引き合いは今後強まると想定されている。圏央道開通に向けて開発の集中する相模原・厚木エリアの物件も、35-70％のテナントが決定された状況。
すでに満床となりテナント募集を終了している2014年第1四半期竣工物件も複数伝わっており、需要の先行きは今のところ衰えが見られず、標準的な需要量と仮定した場合でも空室率は2014年第1四半期時点で9％台にとどまると予測している。
賃料面でも、竣工前後に賃貸条件を緩めてテナント誘致することは十分あり得るものの、全般的には多少上向きの基調を維持すると予測される。
一方、建築コストの上昇は大きな懸念材料で、すでにプランの見直しなどにより竣工時期を遅らせる事例が出てきており、賃料あるいは設備仕様に影響を及ぼすことになるのかどうか、今後注視する必要がある。
なお、近畿圏でも空室率1.0％と既存物件では需給が逼迫しているため、来年竣工予定のグッドマン堺のリーシングもかなり進んでいると考えられる。
近畿圏のマーケットでは、竣工した後では十分なスペースが確保できない懸念から、荷主・3PL会社ともにかなり前倒しに物件選定を進める傾向が強まっている、としている。
