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JLL/営業倉庫と大型先進物流施設の床面積は5:1の割合

2016年07月28日/調査・統計

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ジョーンズラングラサール(JLL)は7月28日、物流不動産の投資市場を分析したレポート「物流不動産投資市場:ディベロッパー・投資家の事業規模拡大キャップレートも低下へ」を発刊した。

<国内営業倉庫と大型先進物流施設の時系列ストック分析>
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<ディベロッパー・投資家による開発・事業規模の時系列分析(国内物流施設)>
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それによると、営業倉庫(普通倉庫1-3 類と冷蔵倉庫の合計)と大型先進物流施設のストック(床面積)を比較すると、2006年第1四半期の営業倉庫のストックは全国で約4200万m2であるのに対し、大型先進物流施設のストックは約120万m2で営業倉庫ストックの3%に満たなかった。

2014年第1四半期になると、営業倉庫ストックは2006年第1四半期比横ばいに近い1.1 倍だったのに対し、大型先進物流施設のストックは6倍強と拡大している。

それでも営業倉庫ストックと比較すると約15%に過ぎず、大型先進物流施設の拡大余地は大きく残っている、としている。

ディベロッパー・投資家による開発と事業規模をみると、2006年第1四半期では外資系が大きく先行し国内系と比べて7倍の規模だったが、2016年第1四半期では、外資系と国内系の差は1.2倍の差まで縮まり、2006年から2016年の国内系の成長率は22倍と大きく成長している。

国内系は、中長期的にみても、国内の事業会社との広範なネットワークや製造業へのアクセスを活かし、工場跡地などの開発用地を取得しやすく、また、運営する商業施設の小売業者をテナントとして誘致できることなどから、成長モメンタムがやや強めになる可能性が高いとみている。

物流不動産の価格上昇や、優良物件に対する厳しい取得競争などを背景に、物流不動産に新規参入する投資家はみられない。ほとんどの物流不動産開発プレーヤーが上場不動産投資信託(J-REIT)を傘下に有することから、新築の優良物件が市場にでることはさらに少なくなっていくと考えられる。

しかし、REIT の物件入れ替えのタイミングなどでまとまった物件がでることも考えられ、今後の取引状況が改善される余地はある。投資家の関心は依然として首都圏に集中しているが、地方も脚光を浴びており、特に福岡は地の利のよさから多くのテナントが進出を決めていることから投資家からの注目度も高くなっている。

J-REITは、現在の日本の物流不動産の賃貸市場において大きな位置を占めつつあり、今後も規模が拡大すると予測される。J-REIT が保有する物流施設の賃料は、継続的な増額改定が基本となるが、改定幅は比較的緩やかになる可能性が高い。透明度の高さを背景に無理はしにくいことに加え、テナントとの良好な関係を目指すことが多いためであるとしている。

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