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JLL/物流施設好調を持続、東京圏の賃料前年比1.8%上昇

2022年07月20日/調査・統計

ジョーンズ ラング ラサール(JLL)は7月19日、 「JLL ジャパン プロパティ ダイジェスト 2022年第1四半期」を発表した。

そのうち、「Logistics & Industrial」(ロジスティクス:東京)部門では、相次ぐ新規供給によって、タイトな需給バランスに緩和の兆しとしている。

第1四半期の物流関連指標は好調となった。鉱工業生産指数は2月に前月比0.1%増と3か月ぶりの増加、輸出(金額)は前年比19.1%増と12か月連続の増加、輸入(金額)は同34.1%増と13か月連続の増加となった。

東京圏の新規供給は7棟79万8000m2となり、ストックは前期比5%、前年比20%増加した。ベイエリアでMFLP市川塩浜2(延床面積16万1000m2)が竣工、内陸エリアで松戸物流センター(同6万7000m2)、LOGʼQ狭山日高(同11万4000m2)などが竣工した。

<需給と空室率>
20220720jll2 - JLL/物流施設好調を持続、東京圏の賃料前年比1.8%上昇

東京圏の空室率は3.0%となり、前期比1.2ポイントの上昇、前年比2.1ポイントの上昇となった。新規供給による空室増加によって東京ベイエリアの空室率は4.1%と前期比3.4ポイント上昇し、内陸エリアは2.5%となり、前期比0.3ポイント上昇となった。

<賃料と価格>
20220720jll1 - JLL/物流施設好調を持続、東京圏の賃料前年比1.8%上昇

賃料については、東京圏の賃料は月額坪当たり4462円となり、前期比1.0%、前年比1.8%の上昇となった。既存物件の賃料上昇と新規供給の高い賃料水準が上昇を牽引した。ベイエリアは前期比0.9%の上昇、内陸エリアは前期比0.6%の上昇となった。

東京圏の価格は前期比4.0%の上昇、前年比11.0%の上昇。投資利回りの低下と緩やかな賃料上昇を反映した。当四半期の投資事例には、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人よるMFLP八千代勝田台の取得が挙げられる。価格は180億円、NOI利回りは4.3%であった。

今後の見通しでは、賃貸市場で、2022年と2023年に大規模な新規供給が予定されているものの、今後も需要は堅調となると予想されることから、空室率の上昇は限定的となる見通し。したがって、賃料は比較的安定的に推移する見通しである。投資市場では、投資家の関心の高さを背景に、投資利回りは一層の低下余地があるとみられ、価格はこれを反映して緩やかに上昇する見通しである、としている。

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