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CBRE/首都圏物流施設は借り手市場へ、募集賃料割れ増加も

2023年01月16日/調査・統計

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CBREは1月16日、首都圏の大型マルチテナント型(LMT)物流施設について、立地と賃料水準の関係に着目した特別レポートを発表した。

<物流施設の最寄りICからの距離と賃料-国道16号エリア、IC距離別>
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<物流施設の最寄りICからの距離と賃料-国道16号エリア、駅距離別>
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レポートでは、国道16号エリアを対象とし、最寄りの高速道路ICからの距離と想定成約賃料を比較した調査結果「(1)最寄りICから3km以内の立地では、距離の遠近が物件の賃料に与える影響は少ないのに対して、3km超の立地では距離が遠くなるほど賃料へのマイナス影響が大きい」と「(2)最寄り駅から2km以内の立地よりも、2km超の方が、ICからの距離が賃料に強く影響する」をもとに、「最寄りICや駅から遠い立地では、ICからの距離の賃料へのマイナス影響がより大きいと言えそうだ」と、高速ICとの距離と賃料との関係性を考察している。

<首都圏の詳細エリア図>
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<エリアごとのIC・駅との距離と賃料水準の関連性>
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また、首都圏を23の詳細エリアに分類し、各エリアに立地する物件の最寄IC・駅距離の中央値と想定成約賃料(全件中央値を100として指数化)を比較した内容では、「(1)賃料水準が相対的に最も高いのは、都心立地の江東区・江戸川区と品川区・大田区エリアで、物件は最寄りのICからも駅からも近い」、「(2)物件がICからとりわけ遠いさいたま・春日部と八千代・印西エリアでは、物件の最寄り駅からの距離は比較的近いものの、賃料水準は相対的に低い」、「(3)久喜・加須、成田・芝山町、常総・守谷、つくば・阿見町、古河・五霞、川島・日高・坂戸の6つのエリアは、物件の最寄りICからの距離は必ずしも遠くはないが、最寄りの駅からの距離が遠く、賃料水準が総じて低い」という調査結果をもとに、最寄りICおよび駅からの距離で評価した立地と賃料水準との関係性を改めて示した。

一方で、(3)のエリアと同様に都心から離れていて最寄り駅からも比較的遠い厚木・海老名・平塚エリアでは、賃料が首都圏全体の平均よりも高いことに着目し、その理由について「陸上輸送の大動脈である東名高速道路につながる交通結節点で、西から首都圏に入る際のゲートウェイであることが高く評価されていることがうかがえる。物流エリアの評価がICや駅からの距離だけで決まるわけではない」としたうえで、「近隣エリアの交通事情や物流拠点の集積度、雇
用の確保しやすさ、ランプウェイの有無や免震構造といった物件の設備・スペックといったテナント企業による検討事項も、賃料水準を左右する」とした。

レポートの巻末では、首都圏で2021~2023年にかけて3年連続でLMT物流施設の新規供給が過去最高を更新する見通しであることから、「テナント需要は底堅いものの、新規供給の伸びに需要が追いつかず、2022年に入ってからは貸し手市場から借り手市場に転じた」と認識を語り、「競争環境の中で、立地によっては開発用地の取得価格や建築費の上昇を物件賃料に反映できない可能性があり、募集賃料と実際の成約賃料が乖離するケースが増えるだろう」と締めくくっている。

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