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JLL/東京圏の空室率は上昇しているものの、賃料も上昇傾向

2025年02月04日/調査・統計

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ジョーンズラングラサール(JLL)が2024年第4四半期のマーケットサマリーで、ロジスティクス マーケットダイナミクス (東京、大阪、福岡)を発行した。

<需給の推移 東京>
20250204tokyo - JLL/東京圏の空室率は上昇しているものの、賃料も上昇傾向

東京では、2024年第4四半期の新規供給は合計15万2000m2で、総ストック面積は前期比0.7%、前年比9.3%の増加となった。 ロジスクエアふじみ野Bとロジクロス厚木IIIの2物件が供給された。東京圏全体の空室率は9.5%となり、前期比40bps低下、前年比140bps上昇している。ベイエリアの空室率は前期比90bps低下の7.3%、内陸エリアは前期比20bps上昇の10.4%となった。

2024年第4四半期の東京圏の平均賃料月額坪あたりは4688円で前期比横ばい、前年比1.8%上昇となった。新規供給物件の高い賃料が賃料押し上げる一方で、空室期間が長期化している既存物件で賃料を下げる動きも見られた。

見通しでは、堅調な需要拡大と建築コストの上昇が続き、緩やかな賃料上昇が続くと予想される。しかし空室率が高止まりしているため、一部の内陸エリアでは賃料下落の可能性もある。

<需給の推移 大阪>
20250204osaka - JLL/東京圏の空室率は上昇しているものの、賃料も上昇傾向

大阪では、第4四半期の新規供給はなく、総ストック面積は697万3000m2で前年比14%増加している。既存物件で空室消化が進み大阪圏全体の空室率は2.8%となり、前期比0.2ポイント低下、前年比0.6ポイント低下となった。大阪ベイエリアの空室率は2.2%と前期から変わらず、内陸エリアは3.5%と前期比0.4ポイント低下となった。

賃料は月額坪当たり4152円と、前期比0.2%上昇、前年比1.6%の上昇となった。新築物件の高い賃料に追随して、既存物件の賃料が上昇している。賃料上昇を反映し、大阪圏の物流施設の価格(専有単価)は上昇傾向が続いている。

見通しでは、賃貸市場では2025年以降に内陸エリアで新規供給が増え、空室率は上昇すると見込まれる。ただし堅調な需要によって、建築中の物件でもテナントが決まり始めている。そのため空室率の上昇は限定的で大阪圏全体の空室率が4-5%になるにとどまると予想する。

<需給の推移 福岡>
20250204fukuoka - JLL/東京圏の空室率は上昇しているものの、賃料も上昇傾向

福岡では、第4四半期の新規供給はなく、総ストック面積は152万6000m2と前年比27%増加している。福岡圏全体の空室率は5.4%となり、前期比0.1ポイント低下、前年比3.4ポイント低下となった。

賃料は月額坪当たり3534円と、前期比1.4%上昇、前年比5.4%の上昇となった。新築物件の高い賃料に追随して既存物件の賃料が上昇している。テナントの入れ替えによって賃料が1-2割上昇するケースも見られる。

見通しでは、空室のある物件は少なく、多くの既存物件は高稼働が続いている。建築中の物件もテナントの内定が進んでおり、2025年は需給ひっ迫の状況が続く見込みである。ただし2026年以降に鳥栖エリアで複数の供給計画が予定されており、空室の増加が懸念される、としている。

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