JLL（ジョーンズ ラング ラサール）は3月20日、東京ロジスティクス＆インダストリアルマーケットサマリー(2022年第4四半期)を発表した。
第4四半期の物流関連指標はまちまちとなった。鉱工業生産指数は11月に前月比0.1％と3か月連続の減少。国内の景気回復や円安の影響を受け、輸出(金額)は21か月連続の増加、輸入(金額)は22か月連続の増加となった。
＜需給と空室率の推移＞
需要と供給では、第4四半期に3PL企業、オンライン小売業による旺盛な需要が持続し、ネットアブゾープションは堅調な69万4000m2となった。2022年通年のネットアブゾープションは204万8000m2超え、2019年に記録された210万4000m2の過去最大とほぼ同水準となった。
第4四半期の東京圏の空室率は5.2％となり、前期比0.2ポイントの上昇、前年比3.4ポイントの上昇となった。空室率は、東京ベイエリアで2.8％と前期比1.8ポイント低下し、内陸エリアでは新規供給による空室増加によって6.2％となり、前期比1.0ポイントの上昇となった。
第4四半期の東京圏の新規供給は8棟76万5000m2となり、ストックは前期比4％の増加となった。ベイエリアでDPL浦安3（延床面積3万1000m2）が竣工、内陸エリアでGLP ALFALINK相模原4（同15万2000m2）、DPL久喜宮代（同7万2000m2）などが竣工した。2022年通年の新規供給は271万m2、ストックは前年比18％の増加となり、2021年の223万2000m2を超え、過去最大となった。
＜賃料と価格の推移＞
賃料と価格は、第4四半期末時点の東京圏の賃料は月額坪当たり4541円となり、前期比0.2％、前年比2.8％の上昇となった。新規供給の高い賃料水準が上昇を牽引した。ベイエリアは前期比0.1％の上昇、内陸エリアは前期比0.3％の上昇となった。
見通しは、Oxford Economicsによると、2023年に鉱工業生産指数は2.6％の低下、輸出と輸入はそれぞれ0.9％と1.7％の増加となる見通しである。リスク要因として世界経済の減速による輸出の減少に対する懸念と供給制約が挙げられる。
賃貸市場では、賃料水準が比較的低いサブマーケットでの新規供給による賃料下押し圧力があるものの、土地価格や建築コストの高騰による賃料上昇圧力がそれを上回ると予測され、平均賃料は上昇する見通しだ。
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