グッドマンジャパン
芦田 健二 コンストラクションマネジメント チーフコンストラクションマネジャー
常総市役所 産業振興部 アグリサイエンスバレー整備課
谷田川 祐司 課長
塚本 義史 課長補佐
食と農と健康の産業団地として、常総市の新たな観光スポットとして注目されている「アグリサイエンスバレー常総」。「道の駅常総」やTSUTAYA Bookstore 常総IC、温浴、観光農園等が集まるエリアだが、その一角に7月末竣工となる「グッドマン常総」が何の違和感もなく存在している。圏央道の常総IC直下、常磐自動車道谷和原ICから約13㎞という利便性の良さに、観光客のみならず物流事業者からも注目を集め、すでに物流大手のセンコーやアパレル大手のアダストリアが入居を決定。観光スポットと物流拠点という一見相反する組み合わせのようだが、それぞれの特徴を生かした一つのユニークな共同体が生まれつつある。グッドマンジャパンのコンストラクションマネジメント責任者の芦田チーフマネージャーに、「グッドマン常総のこだわりの高機能」について、常総市役所の谷田川課長、塚本課長補佐に、このエリアが生まれた背景から今後に向けての展望等を伺った。
取材日：7月19日、20日 於：グッドマン常総、アグリサイエンスバレー常総、常総市（ONLINE）
＜常総市役所の谷田川課長（左）、塚本課長補佐（右）＞
＜アグリサイエンスバレー常総全景図＞
＜道の駅常総の駐車場から望む、道の駅とグッドマン常総が違和感なく佇む＞
＜道の駅常総の賑わい＞
＜道の駅常総にはメロン、卵料理等の名物があるが、焼き芋も人気があり、モニュメントまで作られている＞
グッドマン常総の進出
第6次産業化構想が発端
茨城県常総市は、2006年に水海道市と石下町が合併して改称した市で、都心から約50㎞圏内にあり首都圏に位置する。鬼怒川に沿った農業の盛んな緑豊かな場所で、古くから鬼怒川水運を活用して江戸との交易は盛んな土地だった。現在でも、圏央道や国道294号、常盤自動車道により、都内には60分程度でアクセスできる。ちなみに市内には徳川家康の孫娘で豊臣秀頼の妻でもあった千姫の墓所があることでも知られている。
その圏央道常総IC直下に「グッドマン常総」が立地する「アグリサイエンスバレー常総」（産業団地）がある。常総市産業振興部アグリサイエンスバレー整備課の塚本 義史課長補佐は「常総市は農業が基幹産業であり、農業を活性化させることを目指しています。食と農と健康をテーマに農業6次産業化による新たな拠点をつくり、地域創生に貢献することを目的としています」と話す。農業6次産業化とは、農林漁業本来の1次産業だけでなく、2次産業としての物流施設・3次産業（販売業・サービス業）を取り込むことから、「1次産業の1」×「2次産業の2」×「3次産業の3」とかけ算しての6を表している。つまり、農産物の付加価値をさらに高め、農林漁業者の所得（収入）を向上させようというものだ。
そのため、この産業団地はとてもユニークな構造となっている。道の駅、TSUTAYA Book Store 常総IC、温浴施設（建設中）、子供の遊び場、都市公園や観光農園ゾーン、食品総合物流企業の施設が産業団地とは思えない賑わいを演出しているからだ。取材に訪れたのは平日だったが、駐車場はほぼ満車。家族連れを含め、多くの観光客で賑わっていた。その一角に「グッドマン常総」があるわけだが、外見のデザインを見ただけでは一般の観光客には何の建物か分からないだろう。まさに、道の駅等と一体化した関連建物と認識されているようだ。近くまで行って、トラック等が頻繁に出入りする様子を見て、初めて物流施設だと気づくのではないか。それほど、道の駅等と一体化した雰囲気を醸し出している。
そして「常総市で観光客が集まるイベントは花火大会や夏の祇園祭等に限られており、以前は年間約25万人ほどでした。アグリサイエンスバレー常総内に道の駅が4月28日にオープンし、当初利用客100万人を目指していましたが、オープン後70日ですでに50万人を突破しました」と塚本課長補佐は笑顔で語る。常総市の新観光スポットとして注目を集めているのは、当地の新鮮な食材を用いたグルメ＆スイーツが人気を呼んでいるからだ。「道の駅で販売しているアイテムは約1500種類、その中でも人気を集めているのが卵を使ったプリンや料理ですね。この卵は飼育の餌から改良して、地元の卵農家さんと共同で開発したもので、とにかく売れていますね」と塚本課長補佐。確かに、道の駅のたまご専門店TAMAGOYA常総ハウスには昼前から行列ができており、お土産コーナーにもたくさんの観光客が訪れていた。
さらに、この道の駅では近隣の農家から出荷された野菜も数多く販売されているが、通常の道の駅では売れ残った野菜は引き取りに来る決まりとなっている。しかし、常総では食品ロスをなくすという観点からレストランで調理に使用し、加工食品としても販売するなど様々な施策を進めている。エリア南にはイチゴ狩りができる観光農園もあり、来年には温浴施設もできることから、まさに子供から大人まで楽しめる「食と農と健康」のワンダーランド的な場所となっている。
なお、グッドマンがこの場所に物流施設を開発するに至ったのは、農業6次産業化を掲げる常総市の構想にグッドマンの物流施設の構想が一致していたからだ。このアグリサイエンスバレー構想に当初から携わっていた戸田建設から土地区画整理事業に伴い土地を購入し、物流施設を開発することになった。「アグリサイエンスバレーというその地域の中で、1次産業としての農業、2次産業としての建設業（物流施設）、そして3次産業としての販売というそれぞれの役割を担う企業として、グッドマンさんに参加いただいたわけです」と谷田川課長は経緯を語る。
常総市ではこのアグリサイエンスバレー常総に対して「このエリアを盛り上げていくために現在協議会を作っていますが、参加企業さんと一緒になって賑わいのある街づくりをしていきたいと思っています。グッドマンさんには、物流施設内で働く従業員の雇用にも大きく貢献してもらえるということで、市としてもありがたいと思っています。ゆくゆくは定住人口にも結び付けていきたいと考えています」と谷田川課長と塚本課長補佐は声を揃えてグッドマンに対しての期待を表明した。
＜芦田 健二 チーフコンストラクションマネジャー＞
＜1Ｆのラウンジの様子＞
＜ラウンジの外側にも休憩用の施設が広がる＞
＜グッドマン常総広域図＞
＜グッドマン常総周辺図＞
従業員の快適空間実現へ
緑の空間とアメニティの充実
グッドマン常総に取材に訪れた7月19日は、建物周りの植栽作業が一斉に行われていた最中だった。当日、施設案内してくれたのはグッドマンジャパンの芦田 健二コンストラクションマネジメント チーフコンストラクションマネジャー。この植栽については、「オーストラリアに本社があるグッドマンの企業ポリシーの一つが、緑を大切に地域に貢献していこうという理念です。緑は目を癒してくれる安らげる空間、閉鎖的な倉庫で働かれる従業員が休憩するときに四季を楽しめる空間、風に植栽のちょっとした匂いを感じる空間を演出できればと、多種多様の植栽を導入しています」とその意義を説明した。植物が成長すれば、現在の景観はまた違ったものとなるだろう。
建築全体の基本ポリシーとして、「風景の中のランドマークとなり、持続可能でカーボンフリーを追求し、働く人の心身の健康を大切にする、利便性、安全性、癒しを備えた建築としています。グッドマンが開発する日本国内の物流施設の中でも最高レベルのサステナビリティに配慮した仕様です。屋根面全域にソーラーパネル4.25メガワットを設置。再生可能エネルギーの太陽光発電システムを導入し自家消費すると共に、デマンド対応・非常用電力として一部利用できる蓄電池システムも設置しています。特別高圧電力の供給によりオペレーションの全自動化や空調設置にも対応可能で、働く人々の健康とウェルビーイング（幸福や充実した状態）に配慮した施設となっています」と芦田マネジャー。
また、建物の周囲にはかなりのスペースを取って駐車場が用意されている。敷地内で従業員用の駐車場を700台確保しているのも魅力的だ。「全員が車通勤でもなく、バスや自転車通勤を含めるとこのエリアでは妥当な駐車台数かなと思っています」と芦田マネージャー。バス通勤ではエントランス前にバス停が整備されつつあり、関東鉄道との協議も進んでいるという。さらに、関東鉄道三妻駅と道の駅常総ではシェアサイクルが設置され、自転車通勤も可能ということだ。
取材時には、グッドマン常総の建物はほぼ完成していたが、まず案内されたのが、1階エリア。エントランスに続くラウンジをはじめ、各種アメニティ設備や中庭を挟んだ屋外テラスが急ピッチで施工されていた。芦田マネージャーは「通常、グッドマンでは見晴らしの良い最上階にアメニティ―やテラスを設けていましたが、今回は国内最大級の規模ということで、より多くの人が容易に利用できるように建物の中心部分、さらに1階エリアに設けました。周りに高い建物がないので、1階部分でも開放的な雰囲気が楽しめますし、目の前の商業施設とのアクセスのよい位置に配置しました」とその変更理由を説明した。
1階にある広々としたラウンジには待合スペース、共用ミーティングルームや、TELブース・無人コンビニ・銀行ATM・多目的スペース、光が差し込む中庭などを配置、屋外には芝生エリアやサークルベンチ、リフレッシュできる健康遊具もある。ここが物流施設なのかと誰しも驚くだろう。
ラウンジ建物内部にも緑があふれている。植栽をふんだんに取り入れてデザインされている。目線を切る効果もあり、自然の中でリフレッシュ出来る空間を提供している。
エレベーターホールの前には待合スペースがある。来客とか集客の対応をする場所も用意され、隣には共用ミーティングルームも設けられている。それぞれのルームは「Mu」「Su」「Bi」の部屋となっている。これは、グッドマン常総の立地の新しい地番となる「むすびまち」から割り当てられたものだ。ちょっとした遊び心からつけられたという。
このルームは、タッチパネルで簡単に予約が可能。入居企業の採用面談や顧客との打ち合わせ等に利用できる。モニター等も付属しており、Web会見などにも利用できる。遮光ガラスを採用しており、セキュリティに配慮した構造としている。気分転換で屋外にも出られるレイアウトとなっているほか、多目的ルームには、プレゼンや懇親会ができる音響設備や、卓球台になるテーブルも設けられており、リフレッシュできる空間となっている。
芦田マネージャーは「アメニティの充実には各社さんそれぞれのコンセプトを持って開発されていると思いますが、忘れてはならないのが、本当に大切な要素は顧客が使いやすいというポイントです。使っていて『心地よい』と思ってもらえることです。毎日使う休憩スペースだからこそ飽きのこない空間を提供することが重要」と解説する。軒天井材には、茨城県産のスギ板を採用。外壁レンガは環境にやさしいエコ材を採用。常総の土を混ぜて製作した外壁は地域に溶け込むデザインを演出している。今日はどの席でランチをしようかといったワクワクする空間がグッドマン常総にはある。テーマ別にスキップフロアーを採用し、曲線の天井、光を差し込む中庭を取り込んだ開放的な空間。屋外テラスにも背伸びベンチや昼寝できる芝生エリア、健康遊具などリフレッシュできるエリアも充実している。
＜アグリサイエンスバレー常総エリアとグッドマン常総＞
＜前方にある白い機器がTESLAの蓄電池＞
＜フロア概要＞
利用のしやすさを最重点に
カスタマー本位の設計徹底
これまで、立地の良さ、アメニティの充実を見てきたが、倉庫本来の機能についてはどうだろうか。「各階すべてピロティ車路としています。24時間365日運用可能な施設ということで各階天候に左右されずに入退出できる部分は入居者にはとても使いやすい魅力的な物件だと思います」と芦田マネージャーはその魅力を強調した。車路の案内途中で「ここに信号があります」と説明を始めた。倉庫内部からアメニティを利用するには、13mの車路を横断しなければならない。「私たち内部でも議論になったのです。車が通るところに人を横断させて良いのかと。しかし、ここを横断したほうが、アメニティ利用時には利便性が高いのです。そこで、止まれラインでクルマの通行ゾーンを限定し、併せて信号機を設置することにしました。やはり構内で交通事故は絶対発生させたくはありませんからね」と解説する。まさに、安全第一の設計を徹底したものだと言えよう。
倉庫内部の解説に移ると、「トラックバース部分では、通常のシャッター高さは4.5mだが、最近は45フィートのトレーラーウイングなど、どんどんトラックの大型化が進んでいます。そこで、部分的にシャッター高さを5.4mとすることで、トレーラーウイング車にも対応しています」と芦田マネージャーが話すように、トレーラーがウイングを上げても、シャッターの上部に当たらない構造としている。
倉庫内部には、庫内環境のためシーリングファンが標準で取り付けられている。外壁の部分から強制的に風を取り込み、シーリングファンで攪拌し、車路側の方に風を送り、バース側に吐き出すようにしている。窓がなくても庫内で微風を感じることができる環境をシーリングファンが実現している。換気のみではなく、実は操作すれば扇風機の役割も果たす。直下に立ったが、相当強い風が四方に発散していくことが体感できた。なお、倉庫の中には空調設備が後付けできるようにドレンの配管・空調室外機置場用のバルコニーも実装している。
また、グッドマンのこだわりポイントとしてカスタマーが使いやすい空間を提供することが重要だとし、倉庫内部の出っ張り部分を極力減らしている。「例えば屋内消火栓もスリム型の製品を採用し通路部分の独立柱に設置。シャッターレール部分、柱回り部分についても、スリムにして、壁際までしっかりと荷物が置ける工夫を施しています。この10㎝、20㎝が実は顧客にとってはとても重要だったりします。施工する上では面倒なので、ゼネコンさんには嫌がられますが、顧客にはとても喜ばれますからね」とのことだ。
さらに、倉庫の中ではフォークリフトやハンドフォーク等を使用する機会が多く、壁面をフォークの爪でひっかけることがあり、そのためにすべての壁面にコンクリートと鋼製荷ずりを配置。強固な材料で、外壁材、間仕切壁を傷めないよう全面荷ずりを設けている。「これは多少高くついても、顧客が退居する場合の現状回復コストを抑えることができます。グッドマンは、建物を長期で保有する上で維持管理していくことや安全にはお金をかけるということには徹底していますからね」と話す。細かい部分やパーツの違いだけに、これは実際に内部見学して説明してもらわないと分からない部分でもある。
これまで、倉庫内部の機能面を見てきたが、セキュリティ面やサスティナビリティ面ではどうだろうか。グッドマン常総には、監視カメラと車番認証カメラをつけている。施設に入ってきた車はすべてナンバープレートを認識され、これらは防災センターで記録されているわけだ。テナント企業から不審車が来ていると一報あれば、すぐにその車を割り出し、追跡できるとのことだ。「ゲートを設置する案もあったが、渋滞の恐れがあり前面道路で渋滞を起こしてもよくないので」と説明。続けて「今後、入居テナント企業がバース予約システム等を導入し、バースにビーコンなどセンサーをオプションで付けると、その車番認証カメラと紐づけていくと、バースの誘導が簡単になります。入居テナント企業が次に望むであろう要望の一歩手前まで標準仕様で用意していくのが、グッドマンの設計においての基本姿勢です」と顧客満足面での絶対的な自信をのぞかせた。
事業継続性（BCP対策）に関しても徹底している。自家消費型の太陽光パネル4.25メガを屋根面設置し、自家発電設備も完備。さらに日本で初めて、物流施設でテスラ製蓄電池を設置。デマンド対応・災害時にも利用可能だ。また、井戸水の利用、災害時に利用できるマンホールトイレの完備、衛星電話、館内緊急地震速報対応な放送設備、洪水対策として建物の高さを上げ、1階車路に雨水が入り込まないように防潮板を設置可能。電気設備も架台高さを上げて浸水リスクを回避している。
環境配慮でも同様だ。省エネ、脱炭素素材の活用に積極的に取り組み、BELS評価「ZEB」、CASBEE Sランクも取得済み。太陽光発電設備による再生可能エネルギーの供給・全館LED照明はもちろんのこと、倉庫内は調光システムを導入。明るさを自由に変更できスケジュール管理も可能だ。電気代ランニングコストを大幅にコスト削減することも可能となる。電気自動車充電ポートは10台設置。将来電気自動車が大幅に増えたとしても対応できるように、最大100台まで増設対応も可能としている。
「まだまだグッドマン常総には、細かなこだわりがあります。ここでは話しつくせないため、現地での案内の場で残りは説明したい」と芦田マネジャー。
グッドマンでは、隣の土地に「グッドマン常総Ⅱ」の建設を開始している。2棟が完成し、テナントも入居すれば1000人を超える従業員がアグリサイエンスバレー常総の中で活動することになる。芦田マネージャーは「住民の雇用面でも、常総市に協力できますし、この建物がシンボルとなり、地域の方の要望として災害拠点とすることにも協力できます。今後の市との協議の中で生まれてくるものと思います」と締めくくった。
取材・執筆 山内公雄
＜グッドマン常総の入り口付近 グッドマンの緑のロゴが目立つ＞
＜グッドマン常総のメインエントランス＞
■物件概要
名称：グッドマン常総
住所：茨城県常総市むすびまち10番地
敷地面積：8万8150m2
総賃貸面積：17万3250m2
建物形体：柱RC造 梁S造 5階建て 高床式
床荷重：1階2.0トン/m2 2～5階1.5トン/m2
建物寸法：建物幅273m、奥行144.8m
天井高：梁下有効5.5m（一部を除く）
駐車場：普通乗用車700台 電気自動車10台
■物件概要の基本的な事項はLNEWSの2023年3月8日に掲載
https://www.lnews.jp/2023/03/p03001saizen.html
■常総市公式You Tube
https://www.youtube.com/@user-rv6sz3ov4z
