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CBRE/空室率は3大都市圏低下、実質賃料は横ばい

2022年02月01日/調査・統計

CBREは1月31日、最新の国内物流施設(大型マルチテナント型物流施設)の市場動向に関するレポート「ロジスティクス マーケットビュー Q4 2021」を発表した。

<首都圏LMT物流施設需給バランス>
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首都圏
それによると、今期(Q4)の首都圏大型マルチテナント型物流施設(LMT)の空室率は対前期比0.3ポイント低下の2.3%となった。今期の新規供給は6棟17.5万坪。そのうち3棟では空室が残ったが、3棟が満床で竣工した。さらに、2021年に竣工した築浅物件でも複数のテナント決定があり、新規需要は18.8万坪に積みあがった。この結果、2021年1年間の新規需要は54万坪となり、2020年の46万坪を上回った。

物流企業を始めとして、製造業、小売業、ECなど幅広い業種からの需要がみられた。2022年の新規供給は、調査開始(2004年)以来最大となる72万坪が予定されている。ただし、向こう2四半期の竣工予定物件では約半分の面積でリーシングが進んでいるため、2022年Q3時点の空室率は2.4%程度で、大きく上昇はしない見通しだとしている。

実質賃料は4470円/坪、対前期比横ばいとなった。賃料水準が平均より低い立地の新規竣工物件の影響があったものの、今後の供給が少ない地域では既存物件の賃料は上昇傾向が続いた。ただし、賃料の上昇ペースは鈍化しつつある。豊富な供給により、テナント企業の選択肢は増えており、竣工前の段階で満床となる物件は少なくなっている。

<近畿圏LMT物流施設需給バランス>
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近畿圏
近畿圏LMTの空室率は対前期比0.4ポイント低下の1.2%。低下は6四半期連続で、需給はかなり逼迫した状態になってきた。今期の新規供給物件2棟のうち1棟は満床、他の1棟も9割以上の高稼働で竣工した。それに加えて複数の築浅物件が満床になり、今期の新規需要は7.8万坪。結果として2021年の新規需要は早計30万坪、年間ベースの過去最高を記録した(調査開始2007年)。2022年の新規供給はわずか3棟と少なく、6割程度の面積がすでにテナント内定済みのようだ。物流企業を中心に堅調なニーズがみられる。

実質賃料は4100円/坪、対前期比では横ばいとなった。既存物件の賃料は上昇基調が続いているものの、今期竣工した物件がいずれも賃料水準の低い周辺部に立地するため全体平均を押し下げた。

<中部圏LMT物流施設需給バランス>
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中部圏
中部圏LMTの空室率は5.1%、対前期比2.8ポイント低下した。今期竣工物件はなく、前期竣工物件を含む複数の物件で空室が消化された。中には、製造業の工場操業休止に伴って、中間部品等を一時的に保管するための短期の契約もみられた。中部圏では、自社倉庫を志向する企業は多いものの、建築費の高騰や物流量の増加ペースが速いことを勘案して、賃貸物件を選択する例もある。2022年は9棟17万坪の新規供給が予定されている。これは既存トラック4割に相当するボリュームで、物件のスペックや立地によってリーシングの進捗には濃淡がでるだろう。実質賃料は3590円/坪で前期から横ばいとなった、としている。

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