顧客の要望に応じた提案を図り、積極的に展開
―― 物流施設開発の日本での基本方針は。
松下 メープルツリーは長期投資、長期保有が基本方針です。そして顧客に満足してもらえるソリューションをいかに提供できるかに焦点を絞った取り組みを行っています。そして、現場の社員が積極的に取り組んでいます。
―― これまで日本で開発した物件の形態は。
松下 竣工済みの物件はいずれもBTS型です。現在開発中の2棟はマルチテナント型です。BTS型は開発時には大変な労力がかかりますが、長期でリーシングできることが多いことからこのような割合になっていますが、開発中の2棟のマルチテナント型を含め、今後は顧客の要望に応じたよりさまざまな形態に合致した提案を行っていくつもりです。
―― 開発中の2棟とは。
松下 1棟は9月に着工する約8万2500m2の延床面積を持つ千葉ニュータウンの物件です。5階建ての各階接車できる構造の予定です。プロロジスさんの物件のすぐ近くになります。千葉ニュータウンは人口集積地も近く、労働力確保には最適な場所で、駅からもまずまずの近さです。もう1棟が栃木県の足利の物件です。これはちょっと珍しい巨大な3万3000m2の平屋建ての構造です。これは、工事が進行中で、この10月には竣工予定です。顧客からは平屋建てのおかげで、引き合いが多いです。使いやすいということだと理解しています。
―― 立地の戦略、土地取得については。
松下 価格との絡みが大きいのですが、やはり物流適地、道路事情の良い場所を検討しています。土地の情報については、さまざまなルートから入手しており、厳密に調査・分析して購入しています。
―― 土地購入の入札では過熱気味との話も聞きます。
松下 入札には何度が参加していますが、まだ購入に至ったことはないですね。やはり情報を集め、ネットワークを駆使して土地を購入していくパターンが多く、例えばパートナーの伊藤忠商事さんの紹介で土地購入につながることもあります。
―― テナントの業種の傾向は。
松下 既存顧客の中で多いのは食品関係ですね。これは、食品関係だと安定供給が必要なため、長期に渡って利用いただけるメリットがあり、ある程度意識的に進めてきました。冷蔵・冷凍倉庫も保有しています。ただ、今後は、EC関連の伸びが期待できるため、現在はEC関連事業者との会話も積極的に行っています。
―― アメニティの充実がこのところ盛んです。
松下 アメニティの充実は確かに労働環境の改善になりますし、労働力確保の一つの武器になります。しかし、必要以上のアメニティの充実は確実にコストアップの要因となり、ひいてはそれが賃料アップにつながると思います。ですから、私どもは基本的な倉庫機能のスペックはもちろん充実しますが、アメニティに関しては自然体で臨みます。
―― 今後のロボット化、IoT化への対応は。
松下 これは、すでにグローバルな展開の中で進展していますから、グループでその情報やノウハウも共有するようにしています。このことは世界で展開しているメープルツリーの強みですね。今後ロボット化やIoT化が進めば、天井高も5.5mでいいのかという議論も出てきます。今開発中の足利の物件も一部天井高7mを採用しています。今後物流加工に適した構造なども必要となってくるでしょうし、よりフレキシビリティな展開になると思います。
＜クー・シェオ・フォン物流不動産開発部長＞
