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JLL/2023年も物流施設市場は拡大、サステナビリティ重要に

2023年01月19日/物流施設

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JLLは1月19日、2022年11月に移転した新オフィス(東京都千代田区)で、不動産市場の最新動向と今後の見通しに関する記者説明会を開催した。

<JLL 日本 リサーチ事業部の大東雄人シニアディレクター>
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JLL 日本 リサーチ事業部の大東雄人シニアディレクターは、まず日本の不動産市場への投資額の推移について、「コロナ禍が始まった2020年はオフィスへの投資が減少し、在宅ワークの増加で賃貸住宅や物流施設が増加した。2021年には、事業会社が収益の穴埋めのために不動産を売却する動きがあらわれたことで、投資額が増加。2022年になると、事業会社による不動産売却の動きが一服したことで投資額が減少しており、2023年は売却案件が出てくれば投資が活性化する可能性がある」と説明。

また、海外投資家からの資金流入については、「コロナ禍に入った2020年には大きく落ち込んだが、2021~22年にかけては減少幅が小さく、むしろ投資全体に占める海外投資家の割合は増えており、今後も日本市場への資金流入が期待できる」と語った。

そして、物流不動産市場への投資の動向については、「コロナ禍に入って急激に減少していたオフィスの需要が回復し、オフィスへの投資の割合が戻ってきているものの、EC市場の拡大を背景に依然として物流施設への投資意欲は拡大傾向にある」と説明。

賃貸の需要動向については「物流施設の需給は逼迫している。東京周辺で新規供給が積み上がっており供給過多が懸念されているが、倉庫全体に占める先進的な物流施設の割合はいまだ低く、潜在的な需要は底堅いとみている。新しい倉庫ができても、ある程度の需要が期待されるため空室率が上昇する局面には無く、テナントの需要を吸収しながら賃料が上昇している状況なので、依然として物流不動産は成長が期待できるマーケットだとみている」と述べた。

2023年の見通しについては、「施設の供給が集中しているので、テナントも施設の選択肢が増えてくる。そのため、賃料はこれまでのような上昇局面から変化する可能性があるが、依然としてテナント需要は高いことから、オフィスのように急激な賃料の下落には至らないのではないか」と展望。また、その一方で「欧米を中心にIT系企業が人員削減等のコストカットをしている影響で、海外の経済原則からみると物流施設についても需要の落ち込みが懸念される」とした。

2024年問題を見据えて、物流企業による拠点再編の動きが一部でみられるが、これに対応した物流施設整備の動きについては、「どこまでそうした動きが進んでいるかは測り難いが、過去には中心部での用地取得が難しくなったことで高速道路の結節点のような郊外に物流施設の開発エリアが広がったという経緯がある。今後、法令改正によって現行の物流ネットワークに限界が来るようであれば、そこに新たな需要が生まれ、施設の供給が増えるという傾向は期待できるのではないか」とコメントした。

近年、オフィスで重要視されているサステナブルについては、「物流施設でも働く人への配慮が大切になっていて、パートやアルバイトの方向けに託児所を設置することで、より快適なワークプレイスを提供する動きが出ている。施設に関与する人のウェルビーイングというコンセプトも物流施設では大事になっている。人間が働く場所なので、そういった需要を取り込むことが今後の物流施設で重要な指標になってくるのではないか」と語った。

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