3つの基本を徹底、慎重に厳選した物件開発
―― グッドマンジャパンの今後の方向性について。
ブルックス これまでも、全ての物件開発に関わってきたので、基本的な方向性は変わりません。真のポテンシャルを見極め、開発案件の数を絞り、物件とサービスの質を高めて展開していくつもりです。
―― 数を絞る理由は。
ブルックス プロジェクトを厳選することにより、私たちのリソースを集中化させ、顧客およびその従業員の皆様にご満足いただける質の高いソリューションを提供することができるからです。
―― 慎重ですね。
ブルックス グッドマンのビジネスモデルは「セレクティブ」に物件開発を進め、竣工後は自社グループで長期に渡って保有・運用することです。そのため、土地もロケーションも施設設計も細部にわたり慎重に厳選しています。
―― 土地の価格高騰が進んでいます。
ブルックス 当社の開発事業におけるターゲットエリアは、ゲートウェイシティです。日本の主要なゲートウェイシティは関東、中部、関西に集中していますので、これらのエリアを中心に開発を進めてきましたが、確かに価格の高騰が進んでいます。これは、ディベロッパー、物流事業者、荷主を含む業界全体の共通の懸念事項だと思います。物流適地とは言えない地域や、人手確保が困難なエリアでも地価が高騰しているケースもあります。高めの価格で土地を取得してしまうと、賃料に反映せざるを得なくなり、その結果空室率が上昇するリスクも生じます。
―― 日本でのグッドマンの空室率は現在どのくらいですか。
ブルックス おかげさまで竣工済みの物件の空室率はゼロです。現在開発中の施設は2棟ありますが、そのうち1棟は全床成約済みです。直近ではグッドマンビジネスパークステージ1が今年の春に完成しましたが、この施設は竣工後まもなく100％リースアップしました。このような成果は開発する前の、徹底したリサーチによる市場動向の把握とロケーションの厳選によるものです。土地の価格と建設費は最終的に賃料に大きく影響します。魅力的な賃料オファーができるかどうかは、プロジェクトの成功にとって非常に大切な要素です。
―― グッドマンは建物のクオリティ向上やアメニティ関係の充実を率先して行っていますが、これは賃料に反映しないのですか。
ブルックス 物流施設のクオリティやアメニティの充実において、グッドマンはNo1だと自負しています。建物の優れた機能性やデザイン性、快適な就業空間を提供するアメニティにはそれなりのコストがかかりますが、それは賃料には反映させません。先ほども申しあげたように、グッドマンのビジネスモデルは長期的に施設を保有することですので、長期的なリターンを実現できれば良いのです。顧客の期待に応える高品質な施設を開発し、自社によるプロパティマネジメントをしっかりと行うことにより、顧客との長期的な関係強化を実現することがグッドマンの目標です。
―― 土地の入手の方法は。
ブルックス グッドマンは一般的な入札に参加して土地を取得することはまずありません。徹底したリサーチに基づき、顧客が必要としている立地を見極めます。最近は、配送効率的に良い場所でも、従業員確保に不向きの場所は敬遠されますので、非常に難しくなっています。グッドマンでは、事前のリサーチで多岐にわたる要素をチェックしていますが、特に重視しているのが「人手確保の容易さ」という項目です。
―― 千葉県のグッドマンビジネスパークのステージ1ではいち早く満床でした。
ブルックス ステージ1では、一番評価していただいたのは施設のクオリティと働く人々に快適な就業環境を提供できた点でした。グッドマンビジネスパークは段階的に開発を進める大規模プロジェクトです。今後ステージ2、ステージ3と開発が続いていきますので、顧客の将来的な増床ニーズにも柔軟に対応可能です。パーク内の中心部にはアメニティゾーンも計画中で、便利かつ快適な環境を提供します。
―― 世界中のグッドマングループの物件でもこのようなことは普通のことですか。
ブルックス 広大な土地があるオーストラリアはもちろん、ヨーロッパやニュージーランドでもグッドマンビジネスパークのような大規模開発プロジェクトを幾つも手掛けています。ハイクオリティな施設と洗練されたアメニティは当社のグローバルスタンダードであり、「グッドマンの物流施設はとても倉庫に見えない」という評価をいただいています。
＜グッドマンが開発したイギリスのビジネスパーク＞
